Görünüşte ilgisiz bir yetki devri yasa tasarısı, Birleşik Krallık ticari kiralamalarında sessiz ama sarsıcı bir değişim yarattı. Temmuz 2025’te sunulan İngiltere Yetki Devri ve Toplum Güçlendirme Tasarısı, dikkat çekmeyen ama potansiyel olarak dönüştürücü bir hüküm içeriyor: Yeni ve yenilenen ticari kiralamalarda ‘sadece yukarı yönlü’ kira artış maddelerinin yasaklanması.
‘Sadece Yukarı Yönlü’ Kira Gözden Geçirmeleri Nedir?
Geleneksel olarak İngiltere ve Galler’deki ticari kiralamalarda, kira gözden geçirmeler sadece yukarı yönlü yapılırdı. Yani kira piyasa seviyesine yükselebilir, ancak ekonomik durgunlukta asla düşmezdi.
👉 Bu durum, ev sahiplerine sabit gelir sağlarken yatırımcılar ve kredi verenler için güvence oluşturuyordu.
👉 Ancak kiracıları ekonomik yavaşlamalarda şişirilmiş kiralara mahkûm ediyordu.
Önerilen Yasağın İçeriği
-
Kapsam: Yasa yürürlüğe girdiğinde, 1954 Arazi Sahibi ve Kiracı Yasası Bölüm II kapsamındaki yeni ve yenilenen ticari kiralamalara uygulanacak. Mevcut anlaşmalar etkilenmeyecek.
-
Yasa dışı hale gelecek: Kiranın sadece artmasına izin veren maddeler—piyasa, endeksli veya ciro bazlı fark etmeksizin—geçersiz olacak. Kira hem artabilmeli hem de düşebilmeli.
-
İstisnalar:
-
Kira sözleşmesinde baştan belirlenmiş sabit veya kademeli artışlar serbest bırakılacak.
-
Tavan uygulamaları (caps) mümkün olacak.
-
Ancak yalnızca alt sınır (collar-only) maddeleri yasak—yalnız tavan ile birlikte kullanılabilecek.
-
-
Kaçınma önlemleri: Yan anlaşmalar veya put option gibi hukuki hileler geçersiz olacak.
-
Kiracılara yeni haklar: Kiraya verenin inisiyatifinde olsa bile, kiracı artık kira gözden geçirmesini kendisi başlatabilecek—böylece ev sahibinin düşüşleri engellemesi önlenecek.
Hükümet Neden Bunu Yapıyor?
Amaç, çarşı merkezlerini canlandırmak ve küçük işletmeleri desteklemek.
👉 Hükümet, sadece yukarı yönlü kira maddelerinin kiraları yapay biçimde şişirdiğini, bağımsız perakendecilerin hayatta kalmasını zorlaştırdığını ve dükkan kapanmalarına yol açtığını savunuyor.
Ancak, yatırımcıların güvenini sarsabileceği endişesi var.
-
British Property Federation ve British Land gibi büyük aktörler, danışma olmaksızın getirilen bu müdahalenin özellikle ofis ve veri merkezi gibi istikrarlı nakit akışına dayalı sektörlerde olumsuz etkiler yaratabileceğini belirtiyor.
Olası Etkiler: İyi ve Kötü Yanlar
Kiracılar İçin Faydalar
-
Kira, piyasa koşullarını gerçekçi şekilde yansıtacak.
-
Düşüş dönemlerinde fazla ödeme olmayacak.
-
Daha adil ve esnek sözleşmeler mümkün olacak.
Yatırımcılar İçin Endişeler
-
Tahmin edilebilir gelir akışları bozulacak—bu da mülk değerlemelerini, finansman süreçlerini ve risk hesaplamalarını etkileyebilir.
-
Ev sahipleri, belirsizlikten korunmak için başlangıç kiralarını yükseltebilir veya sözleşmeleri kısaltabilir.
Piyasa Tepkileri
-
İrlanda deneyimi (2010): Benzer yasak sonrası piyasa uyum sağladı.
-
Daha kısa süreli kiralar,
-
“Cap-and-collar” düzenlemeler,
-
Daha sofistike endeks bağlantılı yöntemler gelişti.
-
-
Ev sahipleri, kademeli artışlar, sabit artışlı kiralar veya ciroya bağlı kira modelleri gibi alternatiflere yönelebilir.
Şimdi Ne Yapmalısınız?
-
Kiracı (yeni sözleşme aşamasında):
Kira gözden geçirme maddelerini şimdi müzakere edin—düşüş opsiyonlarını veya sabit artışları şartlara dahil edin. -
Ev Sahibi veya Yatırımcı:
Kira şablonlarını gözden geçirin, gelir senaryolarınızı farklı piyasa koşullarına göre modelleyin, alternatif yapılandırmaları değerlendirin. -
Aracı veya Danışman:
Tasarının ilerleyişini takip edin (ikinci okuma Eylül 2025’te bekleniyor). Hukuk geliştikçe tavsiyelerinizi uyarlayın.
Sonuç
Bu teklif, ticari kiralamalarda büyük bir paradigma değişimini temsil ediyor:
-
Güç ve korumayı daha çok kiracıların lehine kaydırıyor.
-
Özellikle küçük işletmeler için daha adil mekanizmalar getiriyor.
-
Henüz yasalaşma sürecinin başında olsa da yön net: Birleşik Krallık, daha esnek ve adil kira gözden geçirme sistemlerine doğru ilerliyor.
👉 Eğer siz de kira müzakereleri veya gayrimenkul yatırımlarıyla bu değişen ortamda yolunuzu bulmaya çalışıyorsanız, Sahin Legal Consultancy size reformların etkilerini anlamada ve doğru strateji oluşturmada yardımcı olabilir.
