Kira Sözleşmesi ve Serbest Mülkiyet Reform Yasası 2024, İngiltere ve Galler’de mülkiyet hukukunda tarihi bir değişimi temsil ediyor—ve uzun süredir beklenen kolaylıkları ile korumaları kira sözleşmesi sahiplerine (leaseholder) getiriyor. İşte ev sahiplerinin bilmesi gerekenler ve hazırlık yapmaları gereken noktalar:
1. İlk Günden Uzatma veya Satın Alma Hakkı
31 Ocak 2025 itibarıyla, uzun zamandır yürürlükte olan “2 yıl mülk sahibi olma şartı” kaldırıldı.
👉 Bu, yeni ev sahiplerinin bekleme süresi olmadan hemen kira sözleşmelerini uzatabileceği veya serbest mülkiyeti (freehold) satın alabileceği anlamına geliyor.
2. Daha Uzun Sözleşmeler, Sıfır Kira Bedeli
Yasa, hem evler hem de daireler için tek tip 990 yıllık kira sözleşmesi uzatması getiriyor ve sıfıra yakın (peppercorn) kira bedeli öngörüyor.
👉 Bu, kısa kira süreleriyle ilişkili riskleri ciddi şekilde azaltıyor ve mülklerin ipoteklenmesini, satılmasını veya miras bırakılmasını kolaylaştırıyor.
3. Evlilik Değeri (Marriage Value) Ücreti Yok
Eskiden, kira süresi 80 yılın altına düşmüş bir sözleşmeyi uzatmak isteyen leaseholder’lar, mülk değerindeki artışın (“marriage value”) bir kısmını freeholder ile paylaşmak zorundaydı.
👉 Yeni yasayla birlikte, ikincil mevzuat yürürlüğe girdiğinde bu gereklilik kalkacak.
Sonuç: Daha düşük maliyetler ve sözleşme uzatmak isteyenler için daha fazla öngörülebilirlik.
4. Yeni Leasehold Evler Yasak, Ortak Mülkiyet (Commonhold) Teşvik Ediliyor
Yasa, sadece leasehold olan yeni evlerin satışını yasaklıyor (çok sınırlı istisnalar dışında). Hükümet ayrıca, daire sahiplerinin ortak mülkiyet ve sorumluluğu paylaştığı commonhold modelini önümüzdeki dönemde varsayılan hale getirmeyi hedefliyor.
5. Daha Fazla Şeffaflık ve Adalet
Yasa ile birlikte:
-
Bina sigortalarındaki belirsiz komisyonlar sona eriyor, yerini şeffaf ve sınırlandırılmış işlem ücretleri alıyor.
-
Aşırı hizmet bedellerine sınırlama getiriliyor.
-
Leaseholder’lara haksız ücretlere karşı daha güçlü itiraz hakları tanınıyor.
-
Leaseholder’ların hukuki işlem başlattıklarında freeholder’ın masraflarını üstlenme varsayımı kaldırılıyor.
6. Karma Kullanımlı Binalar İçin Daha Fazla Hak
Toplu serbest mülkiyet satın alma hakkı (collective enfranchisement) eskiden yalnızca binanın %25’i ticari alan olduğunda mümkündü.
👉 Artık bu oran %50’ye çıkarıldı, yani daha fazla karma kullanımlı bina için bu hak geçerli olacak.
7. Mevcut Durum: Kısmi Yürürlükte, Hukuki İtiraz Yolda
Yasa, Mayıs 2024’te Kraliyet Onayı aldı. Ancak birçok düzenleme, yürürlüğe girmesi için ikincil mevzuata ihtiyaç duyuyor.
-
Mart 2025’te, uygulanma takvimi ve taslak ikincil mevzuat yayımlandı; yaz 2025’te ek danışma süreçleri bekleniyor.
-
Freeholder grupları tarafından açılan yargı denetimi (judicial review) süreci devam ediyor. Leaseholder savunucuları ise temkinli bir iyimserlik içinde.
Ev Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
| Durumunuz | Reformun Etkisi |
|---|---|
| Yeni leasehold mülk satın aldınız | Artık beklemeden uzatma veya freehold satın alma hakkınız var |
| Kiranızda 80 yılın altında süre kaldı | Evlilik değeri yok—büyük maliyet avantajı |
| Kira uzatmayı veya freehold almayı planlıyorsunuz | Süreçler basitleşti, uzun vadeli güvence sağlandı |
| Artan hizmet/sigorta masraflarından endişelisiniz | Daha fazla şeffaflık ve haksız ücretlere itiraz hakkı |
| Karma kullanımlı bir binada yaşıyorsunuz | Toplu freehold alma hakkı artık daha erişilebilir |
Son Düşünceler
Kira Sözleşmesi Reformu 2024–25, leaseholder’lar için oyunu kökten değiştiriyor: korumaları artırıyor, maliyetleri azaltıyor. Tam uygulama için bazı hukuki adımlar hâlâ gerekli olsa da yön net: Birleşik Krallık, daha adil ve şeffaf bir mülkiyet modeline doğru ilerliyor.
Eğer kira sözleşmenizi uzatmayı, freehold satın almayı veya bu reformlarla birlikte haklarınızı daha iyi anlamayı düşünüyorsanız, size özel hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçin.
